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不動産・管理会社さま
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不動産業に関係する会社には、保証会社や不動産仲介会社、不動産管理会社などがあります。似たような名前であるため、それぞれの会社が具体的にどのような業務を担当しているのかを明確に把握していない方も多いのではないでしょうか。しかし、賃貸経営をするうえでは、それぞれの違いや役割をしっかり理解しておくことが大切です。
今回は、保証会社、不動産仲介会社、不動産管理会社の違いについてご紹介します。
保証会社は家賃滞納時のリスクを保証する会社、不動産仲介会社は入居希望者と物件を結びつける会社、不動産管理会社は物件の維持管理や入居者管理を行う会社です。それぞれの具体的な業務内容は、以下のようになっています。
保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に入居者に代わって家賃を支払う会社です。従来は、不動産の賃貸契約を結ぶ際には連帯保証人を立てることが一般的でした。しかし、民法の改正や社会情勢の変化によって、万が一、滞納が発生した事態に滞納分の家賃を支払うだけの能力を持つ連帯保証人を見つけることが難しい状況も増えてきました。そのため、連帯保証人に代わる役目を担う存在として利用されるようになったのが家賃保証会社です。
保証会社では、家賃滞納の場合にその額を保証しなければならないため、入居者に家賃の支払い能力があるのか独自の入居者審査を行うのが一般的です。また保証会社によっては、家賃の収納代行を行っている場合もあります。
不動産仲介会社は、物件を探している人と物件の入居者を探しているオーナー・管理会社を仲介する会社です。中には、不動産の仲介と物件の管理を一緒に行っている会社もあります。 不動産仲介会社では、オーナーや管理会社から入居者募集の依頼を受けると、物件の外観や室内、設備等の写真、間取り図、家賃や敷金、礼金などの条件、最寄り駅からの距離等、物件の詳細情報を作成し、インターネットなどで入居者募集を行います。
物件の見学希望があった場合には、オーナーや管理会社と連携しながら物件を案内します。入居を希望する場合には重要事項の説明や契約書の作成、火災保険等の加入手続き、鍵の受け渡しなども不動産仲介会社が担当します。
不動産管理会社は、オーナーが所有する不動産をオーナーに代わって管理する会社です。主な業務は建物の管理と入居者の管理ですが、オーナーと交わす契約内容によって取り扱う業務には多少の違いがあります。
物件内や敷地内の共有部分の清掃、切れた蛍光灯などの交換、敷地内の植栽の手入れなど、日常的な管理業務を行います。また、退去者が出た場合には室内のクリーニングや修繕、設備の点検などを行います。
入居者から水漏れや設備の不具合など、トラブルの報告があった場合に必要な対応をとるのも管理会社の役目です。入居者の対応からオーナーへの報告、業者の手配までを管理会社が担当します。入居者が退去する際に必要な退去の立ち会い、退去費用の精算なども管理会社の業務です。入居者募集も代行している場合には、次の入居者を獲得するための手続きも管理会社が行います。
また、家賃の収納代行を管理会社が行っている場合もあります。期日までに家賃を回収してオーナー側に送金し、滞納があった場合には督促業務も管理会社が行います。
保証会社は、家賃の滞納が発生した場合に滞納分の家賃を連帯保証人に代わって支払います。一方で不動産管理会社は、建物の管理から入居者の管理までを一貫して引き受けることが業務です。両者には、入居者審査や家賃の収納代行など重なる業務も出てきますが、保証会社と管理会社は、どのような関係性にあるのでしょうか。
賃貸経営における主な収入源は、毎月入居者から支払われる家賃収入です。そのため、賃貸借契約を結ぶ時には、入居者が継続して家賃を支払う能力がある人物かどうかを見極めるための入居者審査を行います。家賃保証会社を利用していない場合には、入居者審査は不動産管理会社が行うことが一般的です。しかし家賃保証会社を利用している場合には、家賃保証会社が入居者審査を行うため、管理会社は入居審査を保証会社に任せることが多くなってきています。
家賃が期日までに入金されているかを確認し、入金されていない場合には、入居者に督促を行う業務はこれまで管理会社が行ってきました。しかし、家賃保証会社は入居者の滞納時の連帯保証を行うため、収納の代行や督促業務も行うことが多くなっています。
家賃の収納代行を保証会社がする場合は、滞納があったことをすぐに把握できるため、管理会社やオーナーが家賃の保証を求める代位弁済請求を行う必要がありません。このようなケースでは、入居者からの家賃支払いの有無に関わらず、オーナーは期日までに家賃の全額を受け取ることが可能です。また、保証会社が収納代行をしていない場合は、管理会社やオーナーが保証会社に代位弁済請求を行ったうえで、保証会社から賃料が支払われます。
オーナーが家賃保証会社の利用を希望する場合には、不動産管理会社を通してサービスの利用申し込みを行うことがほとんどです。家賃保証会社の利用は、オーナーにとっては連帯保証人がいなくても安心して物件を貸し出すことができ、滞納時も必ず家賃収入を得られるメリットがあります。また、管理会社にとっても入居審査や収納代行業務、督促業務を保証会社が代行すれば、業務負担の軽減というメリットが生じます。そのため、不動産管理会社やオーナーも積極的に保証会社を利用するケースが増えているのです。
このように管理会社と保証会社は、互いをサポートするような関係性にあります。
保証会社を利用すると、オーナーは次のようなメリットを得ることができます。
家賃の滞納が生じると、家賃収入が得られないためにキャッシュフローが悪化します。しかし、保証会社を利用すると、入居者が家賃を支払ったかどうかに関わらず、毎月家賃収入を得ることが可能です。また、滞納家賃を回収するための督促業務も保証会社が代行し、万が一、物件の明け渡しを請求する訴訟に発展した場合、訴訟費用や残置物の処理費用も保証会社が負担してくれます。したがって、家賃滞納時の債務リスクを一手に引き受けてもらうことができ、安定した経営を実現することが可能になります。
保証会社を利用すると、保証会社が入居者審査を行います。滞納リスクの少ない入居者であれば、その他のトラブルも引き起こしにくい傾向にあります。入居者同士でトラブルが生じた場合などは退去につながる可能性もあるため、安定した賃貸経営を行うためには入居審査は滞納以外の面でも重要です。その点、保証会社の入居者審査では厳格な審査が行われているため、安心して入居者を迎えることができます。
まとめ
保証会社、不動産仲介会社、不動産管理会社の違いについてご紹介しました。保証会社は、家賃の滞納時に家賃を保証する会社であり、不動産仲介会社は入居者に物件を紹介する会社、管理会社は建物や入居者の管理を行う会社です。それぞれの特徴を活用して、賃貸経営を上手く行いましょう。
